ICC, ILAT, ILC : quel indice pour l'indexation de votre bail commercial en 2026 ?

La révision du loyer d'un bail commercial ou professionnel repose sur un indice de référence, mais le choix de cet indice — indice du coût de la construction, indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires — reste une source récurrente d'erreurs et de contentieux. Une réforme récente, entrée en vigueur en mai 2026, est venue ajouter une couche supplémentaire à ce paysage déjà technique, sans toutefois bouleverser le socle posé depuis 2014.

Cet article revient sur la définition et le champ d'application de chacun de ces trois indices, sur leurs dernières valeurs publiées par l'INSEE, sur ce que change réellement la loi du 26 mai 2026, sur la méthode de calcul d'une révision de loyer, ainsi que sur la jurisprudence récente sanctionnant certaines clauses d'indexation mal rédigées.

ICC, ILC, ILAT : trois indices, trois champs d'application

L'ICC, un indice historique progressivement écarté des baux commerciaux

L'indice du coût de la construction, publié trimestriellement par l'INSEE avec une base 100 fixée au quatrième trimestre 1953, mesure l'évolution du prix de production des bâtiments neufs à usage principal d'habitation en France métropolitaine, hors coût du terrain, honoraires et frais financiers. Longtemps indice de référence quasi unique pour l'indexation des baux commerciaux, il a perdu ce rôle central : depuis le 1er septembre 2014, il ne peut plus servir de fondement à la révision triennale légale des baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Il subsiste néanmoins dans certains baux anciens qui continuent d'y faire expressément référence, ainsi que dans d'autres usages contractuels étrangers au statut des baux commerciaux, tels que les contrats de construction de maison individuelle.

L'ILC, l'indice de référence pour les commerces et l'artisanat

L'indice des loyers commerciaux a été créé par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008, avec une base 100 fixée au premier trimestre 2008. Il constitue aujourd'hui l'indice de référence pour la révision et l'indexation des loyers des baux commerciaux relevant d'une activité commerciale ou artisanale. Sa composition résulte d'une pondération entre l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, l'évolution des prix de la construction neuve, et l'évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail, ce qui en fait un indice sensiblement plus stable que l'ancien ICC.

L'ILAT, l'indice des activités tertiaires

L'indice des loyers des activités tertiaires, institué par la loi du 17 mai 2011, avec une base 100 fixée au premier trimestre 2010, s'applique aux locaux à usage de bureaux, aux professions libérales, aux activités tertiaires non commerciales et non artisanales, ainsi qu'aux plateformes logistiques. Sa composition intègre les prix à la consommation, les prix de la construction neuve et l'évolution du produit intérieur brut en valeur. À la différence de l'ILC, l'usage de l'ILAT n'est pas d'ordre public : il résulte nécessairement d'un accord exprès entre les parties, formalisé dans le bail lui-même ou dans un avenant ultérieur.

Les valeurs des trois indices au premier trimestre 2026

Le tableau suivant synthétise les dernières valeurs publiées par l'INSEE le 24 juin 2026, au titre du premier trimestre 2026.

Le cadre légal de l'indexation en 2026 : ce qui change et ce qui ne change pas

Le socle du régime applicable à l'indexation des baux commerciaux demeure celui posé par la loi Pinel du 18 juin 2014 : depuis le 1er septembre 2014, l'ICC ne peut plus fonder la révision triennale légale des baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de cette date, au profit de l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, et de l'ILAT pour les activités tertiaires. Ce principe n'est pas remis en cause par la réforme récente.

Ce qu'apporte réellement la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, dont l'insertion d'un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce. Contrairement à une lecture rapide qui pourrait laisser penser que ce texte bannit l'ICC ou impose l'usage exclusif de l'ILC et de l'ILAT, sa portée est en réalité différente. L'article L. 145-38-1 autorise, par dérogation à l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, l'insertion dans un bail commercial d'une clause encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux pris en compte pour la révision du loyer.

Ce mécanisme, désigné dans la pratique comme une clause « tunnel », permet ainsi aux parties de plafonner l'amplitude des variations de loyer résultant de l'indexation, à condition que ce plafonnement joue de façon strictement symétrique entre la hausse et la baisse. La loi ne modifie donc ni le choix de l'indice applicable, ni l'exclusion de l'ICC pour la révision légale, mais sécurise une pratique contractuelle d'encadrement de la volatilité de l'indice retenu.

Dans un tout autre registre, la même loi crée également un article L. 145-32-1 du Code de commerce, qui ouvre au preneur d'un local à usage commercial un droit à la mensualisation du paiement de son loyer, sur simple demande et sous réserve de l'absence d'arriérés contestés. Ce point, bien que distinct de la question de l'indexation, illustre l'ampleur des ajustements apportés par cette loi au statut des baux commerciaux au cours de l'année 2026.

Comment calculer la révision d'un loyer indexé sur l'ILC ou l'ILAT

Le calcul d'une révision de loyer indexé sur l'ILC ou sur l'ILAT obéit à une formule constante : le nouveau loyer s'obtient en multipliant le loyer actuel par le rapport entre l'indice du trimestre de référence de l'année en cours et l'indice du même trimestre de l'année précédente. Cette exigence de comparer un même trimestre d'une année sur l'autre est essentielle : comparer des trimestres différents fausserait entièrement le calcul et exposerait à une contestation.

Pour les baux anciens demeurant indexés sur l'ICC, la même formule s'applique en substituant les valeurs de cet indice, mais cet usage devient résiduel et concerne principalement des contrats conclus avant le 1er septembre 2014.

Les clauses d'indexation à risque : ce que sanctionne la jurisprudence

L'article L. 112-1 du Code monétaire et financier pose un principe de réciprocité : une clause d'indexation doit, en principe, pouvoir jouer aussi bien à la hausse qu'à la baisse. Ce principe irrigue une jurisprudence désormais bien établie en matière de baux commerciaux.

La sanction des clauses jouant uniquement à la hausse

La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 22 mai 2025, qu'est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence. Dans l'affaire ayant donné lieu à cette décision, la clause litigieuse neutralisait toute baisse du loyer en cas de recul de l'indice, tout en le faisant progresser en cas de hausse. La Cour a toutefois précisé la portée de cette sanction : seule la stipulation prohibée — celle qui empêche la baisse — est réputée non écrite, la clause d'indexation continuant pour le reste à produire ses effets, désormais à la hausse comme à la baisse, sauf si les parties peuvent démontrer que la stipulation illicite était indivisible du reste de la clause.

Les conséquences financières d'une clause réputée non écrite

Lorsqu'une clause d'indexation est ainsi réputée non écrite, le preneur peut engager une action en restitution des sommes indûment versées au titre du trop-perçu de loyer. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 23 janvier 2025, que si l'action tendant à faire réputer non écrite la clause n'est elle-même soumise à aucune prescription, la restitution des sommes versées ne peut en revanche porter que sur les cinq années précédant la demande en justice, la créance de restitution devant être calculée sur la base du loyer qui aurait été dû en l'absence de la clause litigieuse.

Ces deux décisions invitent les bailleurs à revoir, sans attendre un contentieux, les clauses d'indexation historiques rédigées de façon asymétrique, et à envisager, le cas échéant, le recours à une clause « tunnel » conforme au nouvel article L. 145-38-1, qui offre une voie légale pour limiter l'amplitude des variations sans tomber dans l'illicéité d'une clause unilatéralement favorable au bailleur.

Points de vigilance pour bailleurs et preneurs en 2026

La première précaution consiste à identifier avec certitude l'indice réellement applicable au bail, en cohérence avec l'activité effectivement exercée dans les locaux : une activité commerciale ou artisanale relève de l'ILC, une activité tertiaire de l'ILAT, ce choix devant être vérifié indépendamment de la seule dénomination retenue dans le contrat. Pour les baux anciens encore rédigés en référence à l'ICC, il convient de déterminer si cette clause demeure valable ou si elle doit être renégociée à l'occasion d'un renouvellement.

L'insertion d'une clause « tunnel » conforme au nouvel article L. 145-38-1 peut constituer une option intéressante pour limiter la volatilité du loyer, à condition de veiller scrupuleusement à sa symétrie : tout écart entre l'amplitude autorisée à la hausse et celle autorisée à la baisse expose la clause à une requalification en clause illicite, dans la ligne de la jurisprudence de 2025. Enfin, chaque révision doit impérativement respecter le trimestre de référence stipulé au bail, l'application d'un trimestre erroné constituant une source fréquente de contentieux.

Foire aux questions sur l'indexation ICC, ILC et ILAT en 2026

Quel indice utiliser pour un bail commercial de commerce de détail en 2026 ?

C'est l'indice des loyers commerciaux (ILC) qui s'applique aux activités commerciales et artisanales, dont relèvent notamment les commerces de détail. Sa valeur au premier trimestre 2026 s'établit à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an.

Peut-on encore indexer un bail commercial sur l'ICC en 2026 ?

Non, pas pour la révision triennale légale des baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l'ICC ayant été exclu de ce mécanisme par la loi Pinel. Il ne subsiste que dans certains baux anciens qui y font expressément référence, ou dans des usages contractuels étrangers au statut des baux commerciaux.

Qu'est-ce qu'une clause d'indexation « tunnel » autorisée par la loi du 26 mai 2026 ?

Il s'agit d'une clause, désormais expressément autorisée par l'article L. 145-38-1 du Code de commerce, qui encadre la variation annuelle de l'indice de révision dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Cette clause déroge au principe de réciprocité stricte posé par l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, à condition que l'encadrement demeure symétrique entre hausse et baisse.

Une clause d'indexation ne jouant qu'à la hausse est-elle valable ?

Non. La Cour de cassation a confirmé, dans un arrêt du 22 mai 2025, qu'une telle clause est réputée non écrite. Seule la stipulation prohibée tombe en principe, la clause d'indexation continuant à s'appliquer, désormais à la hausse comme à la baisse, sauf indivisibilité démontrée.

L'ILAT peut-il s'appliquer à un bail commercial de commerce de détail ?

En principe non, l'ILAT étant réservé aux activités tertiaires, aux bureaux, aux professions libérales et à la logistique, tandis que l'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales. Le choix de l'indice doit correspondre à la nature réelle de l'activité exercée dans les locaux, et non à une préférence contractuelle des parties, sauf pour l'ILAT dont l'usage suppose de toute façon un accord exprès entre elles.

Conclusion

Le paysage de l'indexation des baux commerciaux repose sur un socle stable depuis la loi Pinel de 2014 — exclusion de l'ICC, primauté de l'ILC et de l'ILAT selon la nature de l'activité — auquel la loi du 26 mai 2026 n'a pas touché sur ce point précis. Sa véritable nouveauté réside ailleurs : dans la sécurisation des clauses « tunnel » encadrant symétriquement la variation du loyer, à replacer aux côtés d'une jurisprudence 2025 particulièrement stricte à l'égard des clauses d'indexation asymétriques. Dans un contexte où les indices marquent une pause inédite après plusieurs années de fortes hausses, la relecture des clauses existantes constitue un exercice de prudence utile pour bailleurs comme pour preneurs.

Pour aller plus loin sur les questions attenantes aux baux commerciaux, retrouvez également nos articles sur le bail dérogatoire et son plafond de trois ans, sur la différence entre pas-de-porte et droit au bail, ainsi que sur la procédure de déspécialisation.

‍