Congé du bail commercial : quelle forme respecter selon que vous êtes bailleur ou preneur ?

Le congé, acte par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial à une échéance déterminée, paraît d'une grande simplicité sur le principe. Il n'en demeure pas moins l'une des sources les plus fréquentes de contentieux en matière de baux commerciaux, tant son formalisme diffère selon l'auteur de l'acte et selon le moment où il intervient dans la vie du bail. Une erreur de forme, ou une confusion sur la date d'effet applicable, peut priver le congé de tout effet et contraindre son auteur à recommencer la procédure, avec les conséquences financières que cela suppose.

Cet article détaille la fonction du congé, le délai de préavis à respecter selon les hypothèses, la forme exigée selon que l'acte émane du bailleur ou du preneur, les mentions obligatoires à peine de nullité, ainsi que les sanctions encourues en cas de vice de forme.

La notion et la fonction du congé dans le bail commercial

Le congé est l'acte unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial à une échéance déterminée. Il ne nécessite pas l'accord de son destinataire pour produire ses effets : sa seule notification régulière, dans les formes et délais requis, suffit à mettre un terme au bail à la date visée. Ce mécanisme déroge au droit commun du bail posé par les articles 1736 et 1737 du Code civil, et s'inscrit dans la logique protectrice propre au statut des baux commerciaux, qui encadre strictement les conditions dans lesquelles il peut être mis fin à la relation contractuelle.

À défaut de congé régulièrement délivré à l'échéance applicable, le bail ne prend pas fin de lui-même : il se poursuit par tacite prolongation, au-delà de la durée initialement contractée. Cette situation appelle, comme développé plus loin, un régime de forme spécifique lorsque l'une des parties souhaite finalement y mettre un terme.

Le délai de préavis de six mois

Le congé doit, dans tous les cas, être donné au moins six mois avant l'échéance visée. Le non-respect de ce délai minimal n'entraîne pas la nullité du congé, mais reporte simplement ses effets à l'échéance suivante valablement atteignable compte tenu du délai de six mois. La règle paraît simple dans son principe, mais son application concrète diffère sensiblement selon que le congé intervient en cours de bail, à l'échéance d'une période triennale, ou pendant une tacite prolongation.

Congé à l'échéance triennale : le délai de six mois s'apprécie par rapport à la date triennale elle-même

Lorsque le congé est donné par le preneur à l'expiration d'une période triennale, en application de l'article L. 145-4 du Code de commerce, le délai de six mois se calcule directement par rapport à cette date triennale. Aucune obligation légale n'impose de faire coïncider la date d'effet du congé avec la fin d'un trimestre civil : c'est la date anniversaire de la période triennale, telle que fixée par le bail, qui sert de seul point de référence. Un congé donné moins de six mois avant cette échéance voit ses effets reportés à la période triennale suivante.

Congé pendant la tacite prolongation : la règle spécifique du trimestre civil

La situation change radicalement une fois le bail entré en tacite prolongation, c'est-à-dire lorsque son terme contractuel est arrivé à expiration sans qu'aucun congé n'ait été délivré ni qu'aucune demande de renouvellement n'ait été formée. Dans cette hypothèse, régie par l'article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil, soit le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre. Cette règle spécifique, souvent confondue à tort avec une exigence générale applicable à tout congé, ne trouve en réalité à s'appliquer que dans ce contexte précis de tacite prolongation. La jurisprudence a eu l'occasion de le confirmer à plusieurs reprises, en rappelant que les dispositions de l'article L. 145-9 relatives au trimestre civil ne s'appliquent qu'aux congés délivrés au cours d'une tacite prorogation du bail, et non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale.

La forme du congé selon son auteur

Le congé donné par le bailleur : l'acte extrajudiciaire, une exigence sans exception

L'article L. 145-9 du Code de commerce impose que le congé du bailleur soit donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte de commissaire de justice. Cette exigence s'applique sans exception, quelle que soit l'hypothèse concernée : fin de période triennale, échéance contractuelle du bail, ou congé délivré pendant la tacite prolongation. Elle revêt un caractère d'ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger par convention, y compris en prévoyant contractuellement la possibilité pour le bailleur de notifier son congé par lettre recommandée.

Cette règle a connu des variations au fil des réformes récentes du statut des baux commerciaux. La loi Pinel du 18 juin 2014 avait temporairement ouvert au bailleur la possibilité de recourir à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La loi Macron du 6 août 2015 est revenue sur cette ouverture un an à peine après son entrée en vigueur, rétablissant l'exigence exclusive de l'acte extrajudiciaire pour tout congé émanant du bailleur, telle qu'elle prévalait avant 2014.

Le congé donné par le preneur : une liberté de choix, mais limitée au congé triennal

Le régime applicable au preneur est sensiblement différent, et c'est ici que se concentre la principale source de confusion en pratique. L'article L. 145-4 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Macron, autorise le preneur à donner congé à l'expiration d'une période triennale soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à son libre choix.

Cette liberté de choix ne vaut toutefois que pour cette hypothèse précise du congé triennal. Pour un congé donné par le preneur à l'échéance contractuelle du bail, ou pendant une tacite prolongation, c'est l'article L. 145-9 qui trouve à s'appliquer — le même texte qui régit le congé du bailleur — et qui impose, dans ces hypothèses, l'acte extrajudiciaire au preneur comme au bailleur. Un preneur qui notifierait par simple lettre recommandée un congé relevant en réalité de ces dernières hypothèses s'exposerait donc à la nullité de son congé, alors même qu'il aurait pu légitimement penser bénéficier de la même liberté de choix qu'à l'échéance triennale.

Le tableau suivant synthétise les règles applicables selon l'auteur du congé et le moment où il intervient.

Les mentions obligatoires du congé

Les mentions communes aux deux congés

Quel que soit son auteur, le congé doit permettre d'identifier sans ambiguïté les parties et les locaux concernés. Il doit ainsi comporter l'identité complète de son auteur et de son destinataire, telle qu'elle figure au bail — nom, prénom et adresse pour une personne physique, dénomination sociale, forme juridique, siège social et représentant légal pour une personne morale. Il doit également désigner précisément les locaux visés, rappeler les éléments essentiels du bail concerné, tels que sa date de signature et sa durée, et mentionner la date d'effet du congé, laquelle doit être déterminée conformément au régime applicable selon que le congé intervient à l'échéance triennale ou pendant la tacite prolongation, comme exposé précédemment.

Les mentions spécifiques au congé du bailleur, à peine de nullité

L'article L. 145-9 impose au congé du bailleur des mentions supplémentaires, dont l'absence est expressément sanctionnée par la nullité. Le congé doit ainsi préciser les motifs pour lesquels il est donné, notamment lorsque le bailleur entend refuser le renouvellement du bail. Il doit également indiquer au locataire qu'il dispose d'un délai de deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, pour saisir le tribunal, soit pour contester le congé, soit pour demander le paiement d'une indemnité d'éviction. Cette mention conditionne directement l'information du locataire sur ses droits, ce qui explique la sévérité de sa sanction.

Le congé du bailleur peut par ailleurs revêtir deux formes distinctes selon l'intention poursuivie : un congé avec offre de renouvellement, qui propose au locataire de nouvelles conditions, notamment de loyer, ou un congé sans renouvellement, fondé sur un motif légal de refus, qui ouvre alors la voie à une indemnité d'éviction au profit du locataire, sauf motif grave et légitime ou faute caractérisée de sa part.

Cas particulier de la pluralité de bailleurs ou de preneurs

Lorsque le bail est détenu par plusieurs bailleurs, notamment en situation d'indivision, le congé doit être notifié à chacun des co-indivisaires, sauf existence d'un mandataire commun habilité à le recevoir. Il en va de même en cas de changement de bailleur en cours de bail, par cession ou succession : il convient de s'assurer que le congé est adressé au bailleur réellement titulaire du droit à la date de sa notification, sous peine d'inefficacité de l'acte.

Les sanctions en cas de vice de forme ou de mention manquante

Le non-respect du formalisme imposé par les articles L. 145-4 et L. 145-9 expose le congé à la nullité. Il en va ainsi d'un congé du bailleur notifié par lettre recommandée, ou d'un congé du preneur notifié par LRAR alors qu'il relevait en réalité de l'article L. 145-9 et non de l'article L. 145-4. L'absence des mentions obligatoires imposées au congé du bailleur, telles que les motifs du refus ou le rappel du délai de deux ans, produit le même effet.

Cette nullité est de nature relative : elle ne peut être invoquée que par la partie que la règle méconnue avait vocation à protéger. Un bailleur ne saurait ainsi se prévaloir de sa propre irrégularité pour tenter de faire annuler le congé qu'il a lui-même délivré à son locataire. Pour le preneur dont le congé serait déclaré nul faute de respecter la forme requise, la conséquence pratique est significative : le bail se poursuit et l'obligation de régler loyers et charges demeure jusqu'à ce qu'un nouveau congé, régulier cette fois, soit délivré.

Foire aux questions sur la forme du congé du bail commercial

Le bailleur peut-il donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ?

Non. Le congé du bailleur doit, dans toutes les hypothèses, être donné par acte extrajudiciaire, conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce. Cette exigence est d'ordre public et ne peut être écartée par convention entre les parties.

Le preneur peut-il toujours donner congé par LRAR ?

Non, pas dans toutes les hypothèses. Le preneur peut choisir entre l'acte extrajudiciaire et la lettre recommandée avec demande d'avis de réception uniquement pour le congé donné à l'expiration d'une période triennale, en application de l'article L. 145-4 du Code de commerce. Pour un congé donné à l'échéance contractuelle du bail ou pendant une tacite prolongation, l'acte extrajudiciaire s'impose également au preneur, en application de l'article L. 145-9.

Le congé doit-il toujours être donné pour le dernier jour d'un trimestre civil ?

Non. Cette règle, posée par l'article L. 145-9 du Code de commerce, ne s'applique qu'au congé délivré pendant la tacite prolongation du bail. Pour un congé donné à l'échéance d'une période triennale en cours de bail initial, seule compte la date triennale elle-même, sans obligation de la faire coïncider avec la fin d'un trimestre civil.

Que se passe-t-il si le congé est envoyé moins de six mois avant l'échéance ?

Le congé n'est pas nul, mais ses effets sont reportés à la prochaine échéance pour laquelle le délai de six mois pourra être respecté : la période triennale suivante en cours de bail initial, ou le dernier jour du trimestre civil suivant en cas de tacite prolongation.

Quelles sont les mentions obligatoires à peine de nullité du congé du bailleur ?

Le congé du bailleur doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire qu'il dispose d'un délai de deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, pour saisir le tribunal afin de contester le congé ou de demander le paiement d'une indemnité d'éviction. L'omission de cette dernière mention expose le congé à la nullité.

Conclusion

La forme du congé dans le bail commercial obéit à un formalisme distinct selon l'auteur de l'acte et selon le moment où il intervient dans la vie du bail. Si le congé du bailleur impose, sans exception, le recours à l'acte extrajudiciaire, celui du preneur bénéficie d'une liberté de choix entre acte extrajudiciaire et lettre recommandée qui reste cantonnée au seul congé délivré à l'échéance d'une période triennale — une distinction trop souvent ignorée, qui expose à un risque réel de nullité. La méconnaissance de ce formalisme, comme celle de la règle spécifique du trimestre civil applicable pendant la tacite prolongation, peut avoir des conséquences financières lourdes, notamment pour le preneur contraint de continuer à régler loyers et charges faute de congé valable.

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